Обзор рынка недвижимости Киева - итоги І полугодия 2009 года

               Закончилось первое полугодие 2009 года, и мы можем подвести его итоги для рынка недвижимости. Главным достижением прошедшего квартала стала относительная стабилизация цен при росте количества транзакций и оживлении инвестиционного интереса. Ниже представлены графики индикаторов рынка жилой недвижимости, которые иллюстрируют локальные результаты кризисной коррекции цен.

Динамика средней стоимости 1 кв.м жилой недвижимости в Киеве в долларах

Динамика средней стоимости 1 кв.м жилой недвижимости в Киеве в гривнах

               Не остается никаких сомнений в том, что локальное ценовое дно было пройдено в апреле 2009 года, после чего наблюдается ценовой отскок. Оперативные рыночные данные о реальных продажах также подтверждают это, хотя участники сделок часто не осознают роста, так как не всегда владеют объективной информацией для сравнения.

               Ниже представлены результаты статистических наблюдений в разных сегментах рынка жилья.

              Интересен анализ межсегментной динамики, который показывает последовательность фазных разворотов в разных сегментах жилого рынка.

              При прогнозировании последующих кризисов, которые еще неизбежно будут возникать, необходимо помнить, что первыми начинают реагировать на экономический обвал многокомнатные квартиры и современные типы жилья, однако первыми достигают дна и показывают отскок квартиры с наивысшими ипотечными рисками. Такими квартирами в Киеве оказались однокомнатные квартиры, гостинки и хрущевки. Не смотря на высокую ликвидность данных квартир, риски и сила кризисного колебания здесь были максимальными.

               Сегодня, после отскока, самое удобное время для аналитических изысканий и прогнозов. Необходимо отметить разнонаправленность ожиданий, как среди населения, так и среди профессиональных участников рынка. Одни эксперты прогнозируют дальнейшее падение после технического отскока (задержки). Их ожидания относительно дополнительного двоекратного удешевления недвижимости порой выглядят фантастическими.

               Прогнозы других экспертов строятся на ожиданиях девальвации американской валюты, которая неизбежно повлечет рост цен в долларах. Однако данные направления прогнозирования не являются модными, потому что прогнозы относительно девальвации доллара сталкиваются с сильным профессиональным и информационным сопротивлением.

               Процессы на рынке недвижимости в целом зависят от состояния экономики Украины и ее динамики. Сегодня отсутствует единое профессиональное мнение относительно курса гривны на осень, поэтому прогнозы относительно динамики цен приобретают риторический характер и являются продолжением тех или иных макроэкономических прогнозов. 

               В последнее время часто звучит мнение о том, что кризис будет иметь W-образную форму. Данная фигура уже имела место на валютном рынке, сегодня вторая V начинает вырисовываться на фондовых рынках. Если вторая волна W-образного колебания будет иметь длинную фазу, то на рынке недвижимости с большой вероятностью также будет вторая V-образная фигура и новое ценовое дно. При сохранении стабильности на фондовых и валютных рынках, при постепенном улучшении экономической ситуации рынок недвижимости также будет иметь тренд стабильного развития с признаками роста.

               Вследствие девальвации гривны недвижимость Киева стала достаточно дешевой по сравнению с другими европейскими столицами. Как только зарубежные инвесторы осознают  текущую недооценку Украинской недвижимости, можно ожидать волну инвестиционного спроса. Первые признаки инвестиционного спроса, особенно со стороны российского капитала, заметны уже сегодня.

               Обвал цен на недвижимость в Украине, который стал одним из самых больших в мире, зафиксирован в долларах и большей степенью связан с девальвацией национальной валюты. В гривнах цены снизились всего на 8%, что значительно меньше снижения многих развитых экономик. Однако, с учетом 15%-ой инфляции за последний год, недвижимость все равно стала дешевле на 23% в реальном финансовом исчислении, что является существенным стимулом для потребителей. В случае укрепления национальной валюты, может быть достигнут дополнительный социальный эффект – цены на недвижимость для иностранцев (в валюте) станут выше, а для украинцев (в гривнах) ниже. Однако это возможно только после стабилизации сальдо торгового баланса страны, на что и стоит ориентироваться.

               Поэтому вторая волна кризиса и ценового колебания недвижимости является сегодня вероятной, но не очевидной. Ее ожидание связано с ожиданием усугубления экономического кризиса и второй волной девальвации гривны, что не является позитивным экономическим ожиданием. Если повторное снижение случиться, его глубина не будет такой значительной, как в первый раз. Проведенный в марте сравнительный анализ цен на недвижимость в европейских столицах показывает, что наши цены близки к своему объективному значению.

                Коррекция цен привела к тому, что рентабельность строительства в Киеве близка к нормальным 20-25% годовых. В регионах строительная деятельность вообще убыточна, положительная рентабельность сохраняется только в крупных городах и курортах. Если цены снизятся еще больше, это приведет к потере инвестиционной привлекательности строительных проектов, как следствие сформируется дефицит жилья,  который через год – полтора приведет к росту и переоценке недвижимости.

               Дефицит жилья остается сегодня тем фактором, который формирует долгосрочные ожидания относительно цен на недвижимость. Строительный бум последних лет не смог устранить низкую обеспеченность населения недвижимостью. На одного украинца в среднем, по прежнему, приходиться 22-24 кв.м жилья, что является одним из самых низких показателей в Европе. Считаем, что текущий уровень цен является достаточно объективным для стабильного развития рынка недвижимости, и дальнейшее удешевление жилья должно быть связано не с кризисными явлениями, а с ростом предложения, темпами строительства и ростом обеспеченности жильем населения Украины.